طرح مجدد موضوع افزايش ماليات املاك و مستغلات در كارگروه طرح تحول اقتصادي (در راستاي طرح جامع مالياتي) در شرايط ركود جاري حاكم بر اين بخش حداقل از نظر زمان بي‌مناسبت است. با اين همه، حوزه‌هايي كه در اين طرح به آنها پرداخته شده است، جالب به نظر مي‌رسد. مصوبات مالياتي سال 1382 هدف عمده‌اي را دنبال مي‌كرد كه حوزه تشخيص زيادي براي مميز مالياتي باقي نگذاشت كه وي بتواند با مودي مالياتي به چانه‌زني بنشيند. مثلا ماليات بر فروش واحدهاي مسكوني و تجاري و همچنين ماليات بر اجاره براساس قيمت‌هاي مصوب منطقه‌اي تعيين مي‌شد. اين مساله باعث مي‌شد كه مميز مالياتي، ميدان مذاكره با مودي بر سر ارزش نداشته باشد و ارزش ملك درست يا نادرست براساس قيمت منطقه‌اي در محاسبات بيايد كه جاي چانه‌زني ندارد. بنابراين در احتساب ماليات ملك و اجاره، مميز ناچار است از قيمت‌هاي مشخصي استفاده كند و به اين‌ترتيب راه بر تعيين ارزش و فساد احتمالي بسته مانده است فارغ از اينكه قانون مالياتي سال 1382ـ تا آنجا كه به بخش زمين و ساختمان مربوط مي‌شود ـ چه اشكالاتي دارد، نقطه قوت آن كه باعث زدودن بخش عمده‌اي از فساد از دستگاه مالياتي شد و به ساده‌سازي نحوه محاسبه و پرداخت ماليات به ويژه در بخش املاك و مستغلات انجاميد، در اصلاحات جديد قانوني نبايد ناديده گرفته شود بلكه ‌بايد حتي به شدت تقويت شود. مثلا، اخيرا در حوزه تعيين سرقفلي واحدهاي تجاري و اخذ ماليات از آنها، ميدان تشخيص و چانه‌زني براي مميزان مالياتي گسترده شده است كه اين منفذ ‌بايد مسدود شود. از آنجا كه بحث ماليات عايدات سرمايه‌اي بر املاك و مستغلات نيز در اين طرح مطرح شده، بايد ديد كه آيا هدف اين ماليات‌ها تركاندن حباب قيمتي احتمالي در اين عرصه نيز هست يا نه. علت بروز حباب قيمتي در بخش املاك و مستغلات در ايران در سال‌هاي 1385 و 1386 متعدد بود. بارزترين علت ريختن پول زياد توسط دولت، در داخل اقتصاد بود. شيوع بيماري هلندي به بروز حباب قيمتي در داخل اين بخش انجاميد. دوره سرمايه‌گذاري كوتاه‌مدت و خاصيت غيرمبادلات بين‌المللي (non-tradable) بودن بخش باعث شد كه نقدينگي اضافي سال‌هاي 1384 و 1385 و حتي 1386 از اين بخش سر در آورده و به انفجار قيمت‌ها در اين بخش بينجامد. بانك‌ها به ويژه بانك‌هاي خصوصي نيز با انتخاب اين بخش كه به گمان آنها كم ريسك بود و با اخذ وثيقه ملكي، به انتقال پول به داخل اين بخش كمك و در تشكيل حباب‌هاي قيمتي بخش مشاركت كردند. با اين همه، نكته‌اي كه كمتر از آن صحبت شده، مساله ماليات بر عايدات سرمايه‌اي اين بخش است. نظام ماليات بر بخش املاك و مستغلات در حال حاضر از اين ضعف كلي برخوردار است كه ماليات بر عايدات سرمايه‌اي در آن تقريبا بسيار نازل و به سطح حداكثر دو درصد ارزش روز ملك رسيده است. كساني كه طي سال‌هاي رونق بخش از سودهاي صد تا 200 درصدي برخوردار شدند، با پرداخت سه يا حتي دو درصد ماليات به سرعت مفاصا حساب مالياتي گرفتند. نرخ‌هاي ماليات بر فروش زمين و ساختمان هرگز به شكل ماليات بر ارزش افزوده كه اكنون در طرح جديد مطرح است، نبوده و هرگز هم نتوانسته از تشكيل حباب قيمتي حول قيمت املاك و مستغلات جلوگيري كند و پيشگيرانه از بروز بحران در بخش خبر دهد يا به تركيدن زودهنگام حباب قيمتي بينجامد كه در سال‌هاي اخير گرفتار ركود در اين بخش نشويم. بي‌شك نرخ نازل ماليات بر زمين و ساختمان در سال‌هاي 1384 تا 1386 در شكل‌گيري حباب قيمتي سهيم بوده است. سياست مالي (در اين مورد مالياتي) متفاوت بي‌شك در پيشگيري از حباب قيمتي مي‌تواند موثر باشد، هرچند طرح جديد مالياتي اهداف توزيعي و عدالت اجتماعي را عمده مي‌كند. بنابراين، اعتقاد نويسنده اين سطور بر آن است كه فقط سياست پولي نيست كه حباب قيمت‌ها را مي‌تركاند بلكه با سياست‌هاي بودجه‌اي (و البته در رأس آنها نظام ماليات‌ها) هم مي‌توان به چنين مهمي دست يافت. اگر گفته شود كه استفاده از سياست‌هاي بودجه‌اي باعث ركود مي‌شود بايد گفت كه حتي استفاده از سياست‌هاي پولي براي كنترل لجام‌گسيخته قيمت‌ها نيز بدون ايجاد ركود در اقتصاد و محدودكردن فرصت‌هاي اقتصادي ممكن نيست.
بنابراين اكنون كه طراحان طرح تحول مالياتي به دنبال اصلاح نظام ماليات‌هاي زمين و ساختمان‌اند و توجه خود را به ماليات عايدات سرمايه‌اي (تفاوت قيمت خريد و فروش) معطوف كرده‌اند، توجه آنان را به اين امر جلب مي‌كنيم كه از اين طريق مي‌توان از تشكيل حباب‌هاي قيمتي در بخش جلوگيري كرد. در مورد ماليات بر اجاره، اصلاح پاره‌اي از زمينه‌ها ضرورت دارد. مثلا، در حال ‌حاضر اجاره‌هاي بسيار سنگيني از واحدهاي تجاري شمال شهر تهران و كلانشهرهاي ديگر كشور دريافت مي‌شود. همين مورد در خصوص مجموعه‌هاي اداري‌اي كه يك‌جا به اجاره مي‌رود، صادق است. بانك‌ها و موسسات مالي و اعتباري جديد نيز اين بازار را بسيار داغ كرده‌اند. عدم اخذ ماليات‌هاي قابل‌ملاحظه از اين اجاره‌ها طبعا از نظر توزيعي و نيز علامت‌دهي به بازار براي توليد اين واحدها توجيه‌پذير نيست كه در اين عرصه نيز مي‌توان نظام ماليات‌ها را اصلاح كرد. البته اعمال نرخ‌هاي مالياتي بالاتر در شرايط فعلي مصلحت نيست. روشن است كه ركود فعلي آنقدر سنگين است كه اعمال ماليات‌هاي بيشتر به هيچ‌وجه توصيه نمي‌شود. اكنون زمان مناسبي براي دريافت ماليات بيشتر از هيچ بخشي از اقتصاد ايران نيست. اما در زمان مناسب نيز نبايد نظام مالياتي جاري را براي اخذ ماليات‌هاي بيشتر برهم زد و دوباره ميدان عمل گسترده‌اي براي فساد و بازارهاي زيرزميني باز كرد. اخذ ماليات در كشورهاي در حال توسعه هرگز نبايد به تشخيص در حوزه صلاحديد مميزان مالياتي قرار گيرد. مثلا، اخذ ماليات از اجاره يا فروش واحدهاي تجاري، اداري و مسكوني نبايد به نظام گذشته برگردد كه در آن مميز مالياتي تا حد زيادي مي‌توانست قيمت يا اجاره را در دامنه متغير گسترده‌اي تعيين كند، چرا كه چنين اختياراتي امكان بروز فساد را دامن مي‌زند. مميز و مودي بر سر قيمت چانه مي‌زدند و ماليات رقمي متغير بود و اين امكان كه ارقام ماليات در طيف تشخيصي مميز نوسان كند، به بروز فساد مي‌انجاميد. در اين مورد، براي مثال اگر قرار است ماليات عادلانه بالاتري از افزايش قيمت زمين و ساختمان گرفته شود، ‌مي‌توان ضرايب قيمت‌هاي منطقه‌اي را بالاتر برد، نرخ‌هاي مختلف براي فروش دست‌اول و فروش‌هاي بعدي تعيين كرد و به كساني كه مثلا 10 سال از خريدشان گذشته است، معافيت‌هاي مالياتي اعطا كرد. اعطاي معافيت مالياتي (از عايدات سرمايه‌اي) به كساني كه واحد مسكوني خود را براي مدت طولاني نگاه مي‌دارند، ‌در بيشتر كشورها معمول است. در كشورهاي اروپايي، مدت 10 سال براي جلوگيري از سفته‌بازي در اين بخش مناسب تشخيص داده شده است. خانوارها بعد از 10سال مي‌توانند مسكن خود را تبديل به احسن كنند. متاسفانه در روزهايي از اصلاح ماليات‌هاي بخش زمين و ساختمان صحبت مي‌كنيم كه نرخ تورم دوباره شدت گرفته و افزايش قيمت ارز نيز پيش‌روي ماست. حاصل آن است كه بخش مسكن مجددا به مصيبت قديمي خود گرفتار خواهد شد. مسكن دوباره وسيله‌اي براي پس‌انداز بدل خواهد شد و بخشي از پس‌اندازهاي خانوارها به سمت بخش ساختمان سرازير مي‌شود.
براي ديدن اين مطلب در سايت روزنامه شرق اين‌جا كليك كنيد.